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6 Aktuell Rechtstipp Schwarzbau ist nicht mangelhaft Haben die Parteien eines Bauleistungsvertrags ausdrücklich vereinbart dass ein Bauwerk unter Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben errichtet wird scheiden Mängelansprüche des Auftraggebers gegen den Auftragnehmer aus wenn der Auftraggeber das Risiko des Schwarzbaus übernommen hat OLG Dresden Urteil vom 07 12 2021 - 6 U 1716 21 Ein Auftragnehmer AN bot dem Auftrag geber AG Leistungen über den Abriss eines Bestandsgebäudes und der Errichtung eines Ferienhauses an Das Angebot umfasste unter ande rem ein Vorgespräch mit dem Bauamt die Bauan tragsstellung sowie „mit erteilter Baugenehmigung“ den Abriss des Bestands und die Errichtung des Feriengebäudes Der AG beauftragte zunächst das Vorgespräch mit dem Bauamt nicht aber die Stel lung des Bauantrages In dem Vorgespräch teilte das Bauamt dem AN mit dass eine Baugenehmigung nicht erteilt werden kann Später übertrug der AG dem AN den Abriss des Bestands und die Errich tung des Feriengebäudes Der AN errichtete sodann das Ferienhaus Der AG nahm diese Bauleistungen ab Später untersagte die Gemeinde – erwartungs gemäß – die Nutzung des Gebäudes Der AG beauf tragte daraufhin den AN mit der Stellung des Bau antrags Der Bauantrag wurde – erwartungsgemäß – abgelehnt Die hiergegen eingelegten Rechtsbehel fe des AG blieben erfolglos Der AG klagt vor dem Landgericht auf Feststellung dass der AN ihm sämt liche Schäden zu ersetzen hat die aus der Errichtung des Ferienhauses ohne Baugenehmigung resultie ren Der AN habe ihn pflichtwidrig nicht auf das Erfordernis der Baugenehmigung hingewiesen Das Landgericht wies die Klage ab Die Entscheidung Zu Recht Denn der AN hat weder seine Hinweis pflichten verletzt noch mangelhaft geleistet Für eine Schadenersatzpflicht fehlt eine rechtliche Grundla ge Nach Ansicht des OLG wusste der AG vor Ertei lung des Auftrags über die Errichtung des Neubaus dass eine Baugenehmigung erforderlich ist er aber nicht über eine solche verfügt Denn es müsse jedem Bauherrn klar sein dass es bei vollständigem Abriss und Neuerrichtung eines Gebäudes einer Bauge nehmigung bedarf Zudem stellt das OLG fest dass der AG über das Ergebnis des Vorgesprächs mit dem Bauamt informiert wurde und ihm deshalb bewusst war dass eine Baugenehmigung benötigt wird diese aber nicht erlangt werden kann Angesichts der Kenntnis des AG brauchte der AN auf diesen Umstand vor der Errichtung nicht nochmals hinwei sen Vereinbaren die Parteien trotz Kenntnis der Ille galität des Vorhabens die Errichtung des „Schwarz baus“ kann der AG die Illegalität gegenüber dem AN nicht als Mangel einwenden Der AG erhält genau das was vereinbart war – einen Schwarzbau Das Risiko bauaufsichtlichen Einschreitens trägt der AG in dem Fall selbst Die Bedeutung Die Entscheidung ist angesichts der festgestellten „Bösgläubigkeit“ des Bauherrn als Einzelfallent scheidung einzustufen In der Regel ist die Risiko verteilung im Zusammenhang mit der Baugenehmi gung deutlich komplizierter insbesondere wenn der Auftragnehmer beim Bauantrag planerisch mitwirkt Deshalb sollten die Parteien vorher im Vertrag die Verteilung der Risiken im Zusammenhang mit der Genehmigungserteilung eindeutig regeln BaugewerBeS experte Frederick Brüning ist Rechtsanwalt und spezialisiert auf Bauund Immobilienrecht Er ist Autor und als freier Lehrbuchautor für den Bereich Recht und Rechtsphilosophie tätig www kanzleibruening com Exklusiv www baugewerbemagazin de 11-12 2022